Erbe und Grundbuch: Wenn der Eigentümer wechselt

Ist man Eigen­tümer ein­er Immo­bilie, ken­nt man das Grund­buch. Aber warum es beson­ders wichtig ist, wis­sen nur wenige. Dabei sollte man genau wis­sen, welche Infor­ma­tio­nen dort fest­ge­hal­ten sind und auch, was sich ändert, wenn der Eigen­tümer wech­selt. Das ist vor allem im Erb­fall von Bedeu­tung.

Stellen wir uns fol­gen­den Fall vor: drei Geschwis­ter erben gemein­sam ein Haus und wollen eine schnelle Lösung, was mit ihrem Erbe geschehen soll. Ohne Tes­ta­ment erhält jed­er ein Drit­tel der Immo­bilie. Zudem bilden sie eine Erbenge­mein­schaft, in der jed­er die gle­ichen Rechte und Pflicht­en hat. Was nun mit dem Haus passieren soll, kön­nen sie nur gemein­sam entschei­den. Da die Kosten für das Haus, wie etwa Ver­sicherun­gen, Steuern und Betrieb­skosten, weit­er­bezahlt wer­den müssen, ist eine schnelle Eini­gung erwün­scht.

Der Auflösungsvertrag

Drei Möglichkeit­en gibt es: verkaufen, ver­mi­eten oder bewohnen. Möchte tat­säch­lich ein­er der drei selb­st in dem Haus wohnen, aber die bei­den anderen lieber verkaufen, kön­nen sie ihm nicht ein­fach ihre Anteile verkaufen. Es bedarf zunächst eines Auflö­sungsver­trags. Dieser muss in Form eines Erbau­seinan­der­set­zungsver­trags aufge­set­zt und notariell beglaubigt wer­den.

Die Wertermittlung

Der Ver­trag regelt, welche Sum­men der­jenige auf­brin­gen muss, der in der Immo­bilie wohnen will. Um seine Geschwis­ter auszahlen zu kön­nen, möcht­en natür­lich alle gern wis­sen, wie hoch der Wert der Immo­bilie ist. Damit dies schnell und vor allem pro­fes­sionell geschieht, wen­den sich die drei an einen lokalen Mak­ler, der die Wert­er­mit­tlung für sie vorn­immt. Eventuelle Hypotheken wer­den dabei berück­sichtigt, denn diese wer­den mit­geerbt. Infor­ma­tio­nen dazu find­en sich im Grund­buch.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Kommt es dazu, dass der eine Erbe seine Geschwis­ter auszahlen kann, muss er als neuer Eigen­tümer auch im Grund­buch einge­tra­gen wer­den. Zwei Jahre haben Erben in Deutsch­land Zeit, dies kosten­los ändern zu lassen. Nach Ablauf dieser zwei Jahre ist dies mit Kosten ver­bun­den weit­er­hin möglich. Für die Änderung muss der Erbanspruch nachgewiesen wer­den. Gibt es ein Tes­ta­ment, aus dem der Anspruch klar her­vorge­ht, reicht das. Gibt es keins, braucht es einen Erb­schein, den sich Erben ausstellen lassen müssen.

Doch lieber verkaufen?

In unserem Fall­beispiel kann der­jenige, der in der Immo­bilie wohnen möchte, die bei­den anderen auszahlen. Oft ist dies nicht der Fall, da neben den Kosten der Auszahlung, die je nach Zus­tand und Art der Immo­bilie sehr hoch sein kön­nen, in den meis­ten Fällen noch Kosten für die Sanierung der Immo­bilie anfall­en. Für einen Erben allein ist das meist nicht zu stem­men. Ein Verkauf ist da die bessere Lösung. Um diesen von der Wert­er­mit­tlung über die Ver­mark­tung bis hin zum Notarter­min entspan­nt, schnell und pro­fes­sionell über die Bühne zu brin­gen, ist es immer rat­sam, einen Mak­ler zu beauf­tra­gen.

Hin­weise

In diesem Text wird aus Grün­den der besseren Les­barkeit das gener­ische Maskulinum ver­wen­det. Weib­liche und ander­weit­ige Geschlech­teri­den­titäten wer­den dabei aus­drück­lich mit­ge­meint, soweit es für die Aus­sage erforder­lich ist.

Rechtlich­er Hin­weis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechts­ber­atung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachver­halte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Recht­san­walt und/oder Steuer­ber­ater klären.

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